숙소 운영 전문가

👀 한눈에 보기 ✔ 1년 넘게 비어 있던 숙소, 주변에서는 모두 말렸습니다. ✔ 저는 낡은 가구보다 바꿀 수 없는 조건 을 먼저 봤습니다. ✔ 높은 층고, 큰 창문, 화이트톤 벽, 농어촌민박 가능 이 결정 이유였습니다. ✔ 보증금 약 2,000만 원 + 인테리어 약 1,000만 원으로 시작했습니다. 📚 망한 숙소 살리기 프로젝트 ▶ 1편. 1년 공실 숙소를 계약한 이유 (현재 글) 2편. 방음 때문에 망할 뻔한 숙소를 살린 방법 3편. 셀프 인테리어 비포 애프터 1. 모두가 말리던 1년 공실 숙소 제주에서 첫 숙소를 구하려고 독채부터 큰 펜션까지 여러 매물을 봤습니다. 그러다 부동산 사장님이 한 곳을 보여주며 말했습니다. "여기는 1년 넘게 비어 있었어요. 장사하기 쉽지 않을 겁니다." 실제로 처음 본 모습은 지금 남은 사진보다 훨씬 심했습니다. 관리가 안 된 채 커튼과 가구는 낡았고, 분위기도 어두웠습니다. 대부분은 그 자리에서 포기했을 겁니다. 하지만 제 눈에는 조금 다르게 보였습니다. 2. 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것 숙소를 볼 때 저는 지금 모습보다 바꿀 수 있는 부분과 바꿀 수 없는 부분 을 먼저 나눠 봅니다. 돈 들여도 바꾸기 어려운 것 적은 비용으로 바꿀 수 있는 것 층고 커튼 창문 크기·채광 침구 건물 구조 조명 허가 가능 여부 소품·가구 배치 이 숙소는 왼쪽 조건이 좋았고, 오른쪽이 낡았을 뿐이었습니다. 그래서 "망한 숙소"가 아니라 "아직 제대로 꾸며지지 않은 숙소" 라고 판단했습니다. 3. 제가 이 숙소를 계약한 4가지 이유 ① 높은 층고 객실은 크지 않았지만 천장이 높아 실제보다 넓고 덜 답답해 보였습니다. ② 큰 창문 햇빛이 잘 들고 바깥 풍경도 괜찮았습니다. 숙소 사진에서 가장 중요한 채광 은 인테리어로 만들기 어려운 장점입니다. ③ 화이트톤 벽 큰 공사 없이 조명, 커튼, 침구만 바꿔도 전혀 다른 숙소처...

👀 한눈에 보기 ✔ 예약률이 떨어질 때가 숙소를 객관적으로 볼 수 있는 기회 였습니다. ✔ 예약이 준 진짜 이유는 시장은 변했는데 제 숙소는 그대로였기 때문 이었습니다. ✔ 큰 리모델링 대신 작은 차별화와 소품·사진 교체 를 반복했습니다. ✔ 플랫폼 광고비 대신 손님에게 다시 투자 했습니다. 📚 숙소 운영 7년 실전 시리즈 1편. 예약률이 떨어질 때 가장 먼저 했던 일 2편. 예약취소 90%에서 만실이 된 이유 3편. 빈대 사태에도 예약이 늘었던 이유 4편. 위기가 올 때마다 했던 단 하나의 습관 ▶ 5편. 예약률이 떨어질수록 더 잘됐던 이유 (현재 글·최종) 1. 예약률이 떨어질 때가 가장 중요한 이유 예약이 잘 들어오면 지금 방식이 맞다고 생각하기 쉽습니다. 저도 그래서 인테리어도, 대표 사진도 몇 년 동안 그대로 뒀습니다. 그러다 예약이 눈에 띄게 줄었습니다. 처음엔 경기 탓, 계절 탓을 했지만 경쟁 숙소를 하나씩 살펴보고 알게 됐습니다. 시장은 변했는데 제 숙소는 변하지 않았던 겁니다. ✅ 예약이 줄 때 할 일 ❌ 하지 말아야 할 일 경쟁 숙소 확인 무조건 가격부터 인하 대표 사진 점검 이유 없이 광고만 늘리기 후기 내용 분석 계절 탓으로 돌리기 숙소 분위기 점검 아무것도 안 하고 기다리기 2. 숙소 인테리어도 유행을 탑니다 7년 전 처음 시작할 땐 우드·화이트톤 감성 숙소 가 인기였습니다. 몇 년 뒤엔 미드센추리 가구와 조명 이 유행했고, 소품과 색감은 계속 바뀌었습니다. 반면 숙소는 한 번 꾸미면 5년 넘게 그대로 운영하는 경우가 많습니다. 손님은 SNS와 플랫폼에서 새 숙소를 계속 보기 때문에, 변화 없는 숙소는 금방 신선함을 잃습니다. 그래서 예약이 줄 때마다 요즘 인기 숙소 사진을 찾아보며 공부했습니다. 큰 공사 없이 작은 변화만으로도 분위기는 충분히 바뀌었습니다. 3. 무난한 숙소보다 기억에 남는 숙소 호텔은 대부분 우드·화이트톤의 무난한 인테리어를 씁니다. 에어비앤비나 펜션이 호텔...

👀 한눈에 보기 ✔ 아무리 좋은 숙소도 예약이 줄어드는 시기 는 반드시 옵니다. ✔ 저는 그때마다 가격 대신 손님의 관심부터 만들었습니다. ✔ 무료 숙박권 2팀 이벤트로 예약 상담 100건 이상 을 받았습니다. ✔ 계절에 맞춘 사진·소개글 수정 과 후기 관리 를 꾸준히 반복했습니다. 📚 숙소 운영 7년 실전 시리즈 1편. 예약률이 떨어질 때 가장 먼저 했던 일 2편. 예약취소 90%에서 만실이 된 이유 3편. 빈대 사태에도 예약이 늘었던 이유 ▶ 4편. 위기가 올 때마다 했던 단 하나의 습관 (현재 글) 5편. 예약률이 떨어질수록 더 잘됐던 이유 ① 비수기는 반드시 온다 처음 숙소를 시작하면 예약이 계속 잘될 거라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 아무리 좋은 숙소도 예약이 줄어드는 시기 는 꼭 옵니다. 제주의 비수기는 보통 12월~3월로 보지만, 지역마다 다릅니다. 제 숙소는 성산일출봉과 가까워 연말 해돋이 손님 덕분에 12~1월은 오히려 바빴고 , 2~3월 이 확실히 조용했습니다. 비수기는 피할 수 없지만 준비는 할 수 있습니다. ② 가격을 크게 내리지 않은 이유 예약이 줄면 주변 숙소들은 할인 경쟁을 시작합니다. 가격을 내리면 잠깐 예약은 늘 수 있지만, 문제도 있습니다. 가격 인하의 문제 한 번 내린 가격은 다시 올리기 어렵다 숙소의 가치까지 낮아 보일 수 있다 비수기엔 가격보다 여행 자체를 망설이는 사람이 많다 그래서 할인보다 "여행 가고 싶게 만드는 이유" 를 만드는 데 집중했습니다. ③ 무료 숙박권 이벤트, 2팀으로 상담 100건 제가 고른 방법은 인스타그램 무료 숙박권 이벤트 였습니다. 항목 내용 홍보 기간 12월~1월 숙박권 사용 기간 비수기인 2월~3월 당첨자 단 2팀 (객실 2박이 비용의 전부) 결과 댓글·공유·DM 증가, 예약 상담 100건 이상 💡 배운 점 이벤트의 목적은 무료 숙박이 아니라 숙소를 알리는 것 이었습니다. 이벤트로 숙소를 알게 된 사람...

👀 한눈에 보기 ✔ 빈대 사태 때 손님이 불안해한 건 빈대보다 "관리하는 숙소인지 확신이 없는 것" 이었습니다. ✔ 저는 리모델링도, 할인도 하지 않았습니다. ✔ 침구 청소기로 관리하는 사진 한 장 과 소개글 한 줄을 더했을 뿐입니다. ✔ 빈대 관련 문의가 줄고 예약이 다시 회복되기 시작했습니다. 📚 숙소 운영 7년 실전 시리즈 1편. 예약률이 떨어질 때 가장 먼저 했던 일 2편. 예약취소 90%에서 만실이 된 이유 ▶ 3편. 빈대 사태에도 예약이 늘었던 이유 (현재 글) 4편. 위기가 올 때마다 했던 단 하나의 습관 5편. 예약률이 떨어질수록 더 잘됐던 이유 ① 빈대 공포가 시작됐을 때 호텔, 게스트하우스, 에어비앤비에서 빈대가 나왔다는 뉴스가 하루에도 몇 번씩 나오던 때가 있었습니다. SNS에서도 피해 사례가 빠르게 퍼졌습니다. 여행객들은 숙소 자체보다 "내가 묵을 곳에도 빈대가 있으면 어쩌지?" 를 더 걱정했습니다. 평소에 받던 문의 빈대 사태 때 받은 문의 위치가 어떤가요? 침구는 어떻게 관리하나요? 바비큐 되나요? 소독은 자주 하나요? 조식이 있나요? 빈대는 괜찮나요? ② 손님이 정말 걱정한 것 많은 숙소가 할인과 이벤트로 대응했습니다. 하지만 손님은 빈대를 직접 확인할 수 없고, 사진과 설명만 보고 판단해야 합니다. 예약을 망설이게 한 건 빈대가 아니라 "이 숙소는 제대로 관리할까?"라는 불안이었습니다. 그렇다면 할 일은 하나였습니다. 손님이 믿을 수 있는 근거를 보여주는 것 입니다. ③ 제가 가장 먼저 한 일 바로 침구 청소기 를 샀습니다. 평소에도 청소는 철저히 했지만, 손님은 그 과정을 볼 수 없으니까요. 침구 청소기를 쓰는 장면과 깨끗하게 정리된 침대를 함께 찍어, 에어비앤비 사진 목록에 추가했습니다. 소개글도 함께 고쳤습니다. 기존 소개글 빈대 이슈 후 추가한 내용 깨끗한 객실 침구 전용 청소기 사용 매일 청소 침구류 정기 ...

👀 한눈에 보기 ✔ 2020년 코로나 초기, 제 숙소도 예약 대부분이 하루아침에 취소 됐습니다. ✔ 저는 가격을 내리는 대신 손님의 불안 을 먼저 봤습니다. ✔ 비대면 셀프 체크인, 독립된 출입문 을 앞세워 숙소를 다시 소개했습니다. ✔ 그 시기가 7년 운영 중 가장 예약률이 높은 시기 가 됐습니다. 📚 숙소 운영 7년 실전 시리즈 1편. 예약률이 떨어질 때 가장 먼저 했던 일 ▶ 2편. 예약취소 90%에서 만실이 된 이유 (현재 글) 3편. 빈대 사태에도 예약이 늘었던 이유 4편. 위기가 올 때마다 했던 단 하나의 습관 5편. 예약률이 떨어질수록 더 잘됐던 이유 ① 예약 90%가 취소되던 순간 2020년 코로나가 시작되자 여행업계 전체가 큰 타격을 받았습니다. 매일 확진자 뉴스가 나오고 사람들은 외출 자체를 줄였습니다. 저도 예약 취소 연락을 계속 받았습니다. 텅 빈 예약 달력을 보며 "이대로 계속할 수 있을까?" 걱정할 정도였습니다. 주변 숙소들은 앞다퉈 가격을 내리고 할인 이벤트를 열었습니다. 저도 고민했지만, 한 가지 의문이 들었습니다. "정말 가격 때문에 예약을 안 하는 걸까?" 사람들이 여행을 멈춘 이유는 가격이 아니라 코로나에 대한 불안 이었습니다. ② 가격을 내리지 않은 이유 가격을 내리면 잠깐은 예약이 늘 수 있습니다. 하지만 그때 손님이 찾던 건 싼 숙소가 아니라 안전하게 쉬다 올 수 있는 공간 이었습니다. 손님이 피한 곳 손님이 찾은 곳 사람이 많이 모이는 호텔 다른 사람과 마주치지 않는 숙소 공용 공간이 많은 리조트 독립된 공간 그래서 할인 대신 숙소의 장점을 다시 정리 하기 시작했습니다. ③ 셀프 체크인을 전면에 내세웠습니다 당시 운영하던 원룸 숙소는 건물은 같아도 객실마다 출입문이 따로 있었습니다. 평소엔 크게 내세우지 않던 점이 코로나 이후 가장 큰 경쟁력이 됐습니다. 기존 소개글 코로나 이후 바꾼 소개글 깔끔한 객실 비대면 셀프 체...

👀 한눈에 보기 ✔ 예약이 줄었다고 가격부터 내리는 건 정답이 아닙니다. ✔ 저는 예약이 줄 때마다 "지금 손님은 무엇을 걱정할까?" 부터 물었습니다. ✔ 이 질문이 코로나와 빈대 사태 때도 예약률을 지켜 줬습니다. ✔ 이 글은 숙소 운영 7년 실전 시리즈 의 1편입니다. 📚 숙소 운영 7년 실전 시리즈 ▶ 1편. 예약률이 떨어질 때 가장 먼저 했던 일 (현재 글) 2편. 예약취소 90%에서 만실이 된 이유 3편. 빈대 사태에도 예약이 늘었던 이유 4편. 위기가 올 때마다 했던 단 하나의 습관 5편. 예약률이 떨어질수록 더 잘됐던 이유 예약률이 떨어지는 진짜 이유 처음 숙소를 운영하면 예약이 줄 때 가장 먼저 가격을 내리게 됩니다. 저도 처음엔 가격이 가장 큰 문제라고 생각했습니다. 하지만 7년을 운영해 보니 예약이 줄어드는 데는 항상 다른 이유 가 있었습니다. 숙소는 그대로여도, 손님이 중요하게 보는 기준이 계속 바뀌기 때문입니다. 예약이 줄어드는 원인 그때 손님의 속마음 계절 변화 "여행은 다음에 가자" 사회적 이슈 "안전한 숙소를 찾자" 경쟁 숙소 증가 "더 좋은 곳은 없을까?" 오래된 사진 "낡은 숙소처럼 보이네" 최근 후기 감소 "요즘은 운영을 안 하나?" 가격보다 손님의 심리를 먼저 봐야 하는 이유 평소엔 감성 인테리어를 보던 손님도 상황이 바뀌면 안전 을 먼저 찾습니다. 어떤 때는 청결 , 어떤 때는 프라이버시 가 가장 중요해집니다. 예약은 숙소가 아니라 손님의 심리가 결정합니다. ❓ 예약이 줄 때마다 스스로 던진 질문 ✔ 지금 손님은 무엇을 가장 걱정할까? ✔ 어떤 문장이 예약을 망설이게 할까? ✔ 사진에서 부족한 건 무엇일까? ✔ 요즘 여행객이 원하는 건 무엇일까? 이 질문의 답을 찾다 보면, 가격을 내리는 것보다 손님의 불안을 줄여 주는 것 이 더 효과적일 때가 많았습니다. ...

👀 한눈에 보기 ✔ 숙소 운영은 생각보다 돈보다 사람이 힘든 일입니다. ✔ 운영자를 지치게 하는 건 진상 손님, 끝없는 청소, 쉴 새 없는 문의 입니다. ✔ 저는 비대면 체크인, 운영 규칙, 청소 분리 로 버틸 수 있었습니다. ✔ 창업 전에는 수익만큼 체력과 시간 도 계산해야 합니다. 에어비앤비나 펜션을 시작하는 분들은 대부분 수익부터 계산합니다. 그런데 실제로 운영을 접는 이유는 돈보다 사람, 청소, 응대 인 경우가 훨씬 많습니다. 저도 제주에서 7년 넘게 숙소를 운영하며 여러 번 그만두고 싶었습니다. 그 경험을 바탕으로 운영자들이 숙소를 접는 진짜 이유를 정리했습니다. 숙소 운영이 생각보다 힘든 이유 "객실만 준비하면 예약이 들어오고 돈이 벌릴 것 같다." 숙소를 시작하는 분들 대부분이 이렇게 생각합니다. 잘 운영하면 실제로 좋은 수익을 낼 수 있는 것도 맞습니다. 하지만 숙소 운영은 방을 빌려주는 일이 아니라 서비스업 입니다. 응대, 청소, 예약, 후기, 시설 관리까지 대부분 운영자 몫입니다. 특히 독채나 에어비앤비는 작은 문제도 운영자가 직접 해결해야 합니다. 그만두고 싶었던 이유 TOP 3 1. 진상 손님 운영자들이 가장 힘들어하는 부분입니다. 스트레스는 객실보다 사람 에게서 훨씬 많이 생깁니다. 문제 유형 결과 금연 객실에서 흡연 침구·벽지 교체 비용 발생 쓰레기를 그대로 두고 퇴실 청소 시간 증가 문제없는데 환불 요구 운영 스트레스 증가 시설 파손 추가 수리 비용 2. 끝이 없는 청소 "숙소 사업은 사실상 청소 사업"이라는 말이 있습니다. 아무리 좋은 숙소도 깨끗하지 않으면 좋은 후기를 받기 어렵습니다. 성수기에는 같은 날 체크아웃과 체크인이 이어져서, 청소 시간이 늘 빠듯합니다. 🧹 매번 해야 하는 청소 ✔ 침구 세탁 ✔ 욕실 청소 ✔ 주방 정리 ✔ 바닥 청소 ✔ 소모품 보충 3. 쉴 새 없는 문의 시작 전에는 예약만 받으면 끝인 줄 알았습...